На что нужно обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Консультирует риэлтор-юрист Агентства недвижимости и юридической защиты "ПравовестЪ", автор книг Кирилл Иванов. При покупке квартиры, для проверки ее «юридической чистоты», необходимо предпринять восемь следующих шагов. 1. Проверить правоустанавливающие документы на квартиру, к которым относятся: договор купли-продажи (ДКП); договор мены; договор приватизации (передачи квартиры); свидетельство о праве на наследство; справка о выплате пая (для кооперативной квартиры) и др. Именно они и будут являться самыми главными документами, подтверждающие право собственности. Хотя многие думают, что главным документом является свидетельство о праве собственности, но это не так. В свидетельстве как раз написано, что оно выдано на основании такого-то документа: ДКП, договора приватизации и других вышеперечисленных. Свидетельство о собственности называют правоподтверждающим документом, но не правоустанавливающим. 2. После того как убедились, что правоустанавливающие и правоподтверждающие документы в порядке, то необходимо получить выписку из ЕГРП на квартиру, в которой будет содержаться информация о собственнике (собственниках), на день ее выдачи. Данную выписку в Росреестре, может получить любой человек, оплатив официально за нее госпошлину. 3. Если квартира менее трех лет в собственности, или возникают какие-либо сомнения, подозрения относительно продавцов, то необходимо проверить всю историю по сделкам с квартирой. Проверку истории сделок по квартире еще называют «расширенная выписка». Официально, к большому сожалению, ее получить нельзя, но к счастью, получить ее все же можно если сильно захотеть. Особенные случаи, если квартира за один год продается несколько раз, то большая вероятность, что в случае судебного разбирательства суд вас может не признать добросовестными приобретателем. И следовательно можно потом долго и тщетно пытаться вернуть свои деньги. К слову сказать, не так давно, вышел Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, Утверждён Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 октября 2014 года. Тем, кто покупает сомнительные квартиры, рекомендую его почитать. 4. В случае, когда продавцы пенсионного возраста или наблюдаются странности в поведении, то лучше запросит у них справку из психоневрологического и наркологического диспансера (справки ПНД/НД). Некоторые риэлторы, которые не знают судебной практики, принципиально запрашивают справки ПНД/НД автоматически у каждого продавца, но я категорически против такого бюрократического подхода и частенько приходится спорит с такими бюрократами. Но! Если действительно есть реальные сомнения относительно психического здоровья продавца, то лучше на сделку пригласить психиатра, а еще лучше потратить полтора часа и проехать с продавцом в день сделки в Центр судебной психиатрии им. Сербского (достаточно длинное название: ФГБУ «ГНЦССП им. В.П. Сербского») и там получить комплексное заключение о том, что продавец понимает значение своих действий при совершении сделки. 5. Необходимо проверить, кто прописан (зарегистрирован по месту жительства) в квартире и узнать, кто ранее там был зарегистрирован. Нет ли лиц, которые сохраняют право пользования квартирой. Особенно много случаев, когда все члены семьи продавца на словах уверяют, что они выпишутся (снимутся с регистрационного учета) сразу же после сделки, но на практике бывают отказываются. В большинстве случаев через суд не составляет труда их выписать, но есть исключения, и иногда выписать бывает вообще невозможно. Например, когда квартира приватизировалась и кто-то написал отказ от приватизации в пользу других, то в этом случае все те, кто был зарегистрирован на момент приватизации сохраняют право постоянного пользования жилым помещением. Другими словами, никакой суд их никогда не выпишет и более того, те кто остаются прописанными имеют право проживать в данной квартире и через суд принудительно могут вселиться. Поэтому, в таких случаях лучше требовать, чтобы те, кто был прописан на момент приватизации и не являются собственниками, были выписаны до сделки. Или же как минимум необходимо от них получить нотариально удостоверенное заявление о том, что они обязуются выписаться после регистрации перехода права собственности по такому-то договору, в такой-то срок. Некоторые риэлторы-бюрократы требуют, чтобы и собственники также оформляли это нотариальное обязательство о выписке, считая при этом, что легче тогда через суд будет потом их выписать. Но это не так, в случае с собственниками, для судов это роли играть не будет. 6. Вообще иногда приходится руководствовать и интуицией при выборе жилья. Лично смотреть на продавца и интуитивно оценивать его слова: все ли он договаривает, ничего ли не скрывает. Порой, чтобы проверить какую-либо информацию, приходится не полениться и приехать к соседям, пообщаться с ними, узнать кто здесь жил, кто приходит в эту квартиру в последнее время и так далее. Также можно не полениться и вместе с продавцом пойти в паспортный стол и чтобы на ваших глазах ему выдавали выписку из домовой книги, в которой будут содержаться сведения о всех зарегистрированных лицах, и справку об отсутствии задолженности за квартплату. На практике бывали случаи, когда эти документы тоже подделывали. 7. При расчете за квартиру, обязательно нужно требовать расписку о получении денежных средств. Расписка должна быть написана собственноручно получателем денежных средств и в ней должны быть указаны реквизиты договора купли-продажи квартиры и данные получателя. Лучше писать обычной синей шариковой ручкой и собственноручно весь текст, так как в случае спора, судебная экспертиза сможет установить подлинность почерка написавшего расписку. В Москве в подавляющем большинстве расчеты проводятся через банковскую ячейку. Заключается договор аренды банковского сейфа с банком, стороны считают вместе деньги и вместе их закладывают в сейф (ячейку). В случае если сделка проходит регистрацию, продавец предъявляет в банк документы, подтверждающие, что новым собственником квартиры является покупатель и забирает из сейфа деньги. Если сделка в течение определенного времени (чаще 30 дней) не проходит госрегистрацию, то деньги обратно может забрать из сейфа покупатель. 8. И после того когда переход права собственности зарегистрирован, вы стали новым собственником квартиры, у вас на руках должны остаться следующие документы: - новый правоустанавливащий документ на ваше имя – договор купли-продажи квартиры; - свидетельство о государственной регистрации права собственности на ваше имя; - можно запросить у продавца на его имя и старый правоустанавливающий и правоподтверждающий документы на квартиру; расписка продавца о получении денежных средств (она также понадобится для предоставления в налоговую инспекцию, для получения социального вычета на приобретение квартиры); - справка об отсутствии задолженности за квартплату, в том числе за свет, за газ, на день подписания передаточного акта квартиры; - кадастровый паспорт на квартиру (при наличии); - технический паспорт (при наличии) Связаться со мной можно по телефону: Адрес: г. Москва, ул. Перерва, дом 43 (метро Братиславская, две минуты пешком) или ул. Бутырский Вал, 20 (метро Белорусская, три минуты пешком). Каждому клиенту в подарок мои книги "Сделки с квартирами. Актуальные вопросы" и "Судебная практика по жилищным спорам глазами адвоката".